Economen van ING, Rabobank en ABN AMRO hebben onderzocht hoe klimaatverandering de huizenmarkt beïnvloedt via drie beïnvloedingskanalen: fysieke klimaatrisico's, klimaatadaptatie en klimaatmitigatie. De inzichten en aanbevelingen zijn relevant voor de overgang naar een CO2-neutrale en klimaatbestendige (koop)woningvoorraad. Het onderzoek is in het Engels en gebaseerd op een uitvoerige literatuurstudie.
Persbericht
Kosten klimaatbestendige woningmarkt voorlopig beheersbaar, maar tweedeling ligt op de loer
De gevolgen van de zeespiegelstijging voor de Nederlandse woningmarkt zijn tot de eeuwwisseling weliswaar kostbaar, maar beheersbaar. Ons land is op basis van de meest recente KNMI-klimaatscenario’s in staat om zichzelf op basis van acceptabele investeringen te beschermen tegen de gevolgen van klimaatverandering. Toch is er meer nodig dan sterkere dijken alleen: klimaatadaptief bouwen moet de norm worden. Bovendien dreigt op specifieke locaties een stapeling van problemen, zoals extreme wateroverlast, hittestress en funderingsschade in combinatie met financiële kwetsbaarheid van huishoudens. Op korte termijn is actie nodig om de lasten eerlijk te verdelen: zowel tussen huidige eigenaren en toekomstige kopers als tussen hoge en lage inkomens. Na de eeuwwisseling is de onzekerheid echter groot. Daarom is een plan om Nederland voor de lange termijn klimaatbestendig te maken noodzakelijk. Dat concluderen de hoofdeconomen van ING (Marieke Blom), Rabobank (Ester Barendregt) en ABN AMRO (Sandra Phlippen) in het rapport ‘Klimaatverandering en de Nederlandse woningmarkt’, dat de drie grootbanken vandaag publiceren. Ze benadrukken dat er veel op de woningmarkt afkomt en dat een deel van de eigenaren hulp nodig heeft om de transitie behapbaar te maken.
“Veruit de grootste uitgave is het energiezuiniger maken van de woningvoorraad. De kosten die hier mee gemoeid zijn bedragen jaarlijks ongeveer 1% van het bbp tot 2050 (voor alle koop- en huurwoningen samen). Uitgaven verdienen zich voor slechtere energielabels vaak terug via de energierekening en een hogere woningwaarde, maar dat doorzien is een hele kluif en mensen zien op tegen het gedoe. En een woning helemaal energieneutraal maken, is vaak niet rendabel”, zegt Marieke Blom, hoofdeconoom van ING. “Een risico is dat de steeds hogere energiebelasting relatief sterk drukt op lagere inkomens. De tweede grootste post is het aanpassen van de stedelijke openbare ruimte aan wateroverlast, droogte en hitte (jaarlijks ongeveer 0.2% van het bbp tot 2050). De derde grootste kostenpost is het repareren van funderingen die verzakken of rotten door droogte en bodemdaling (jaarlijks minder dan 0.2% van het bbp tot 2050). De geplande dijkversterkingen tegen overstromingen door dijkdoorbraken zijn - in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht - het minst kostbaar (jaarlijks ongeveer 0.1% van het bbp tot 2050).
Afhankelijk van de woninglocatie kan de woningwaarde dalen door het inprijzen van (risico’s op) schade. Deze waarde kan echter ook stijgen door klimaatadaptief bouwen. ”Hierbij ligt ‘klimaat-tweedeling’ op de loer”, waarschuwt Ester Barendregt, hoofdeconoom van Rabobank. “Dat komt doordat woningzoekenden die minder te besteden hebben eerder een woning kopen in een wijk waar de prijzen lager liggen, misschien zonder zich te realiseren dat wateroverlast of funderingsschade er vaker voorkomen. Of doordat buurten waarin huiseigenaren méér te besteden hebben maatregelen treffen, waardoor de woningwaarde juist stijgt. Zo worden bestaande ongelijkheden op de woningmarkt verder versterkt.” De economen wijzen ook op het risico dat de kosten van klimaatadaptatie en huizenschade bij volgende kopers - vaak jongvolwassenen - komen te liggen. Door een gebrek aan informatie betalen zij mogelijk te veel voor hun eerste woning.
“Onze teams doen tal van aanbevelingen op basis van onze analyse en het raadplegen van experts uit wetenschap, beleid en praktijk”, aldus Sandra Phlippen, hoofdeconoom bij ABN AMRO. “Voor het op de korte termijn betaalbaar houden van wonen voor iedereen komt het neer op 1) de juiste prijs 2) steun waar nodig en 3) liever normeren dan beprijzen, zodat de energierekening niet oploopt. Daarnaast is het zaak om te voorkomen dat al deze aanpassingen er niet toe leiden dat kwetsbare huishoudens op kwetsbare locaties eindigen, zoals in veel andere landen gebeurt.”
Voorkom een kat in de zak
Overheid, hypotheekverstrekkers, verzekeraars en taxateurs, moeten informatie ontwikkelen en delen over klimaatrisico’s en -kosten op het niveau van de woning. Hiermee kan een uniform klimaatlabel ontwikkeld worden dat ervoor zorgt dat potentiële huizenkopers klimaatrisico’s meenemen in hun aankoopbeslissing. Panden met grote funderingsrisico’s zullen dan in waarde dalen, wat kopers kan helpen om het herstel te financieren.
Loket voor funderingsherstel uitbreiden
Het verdient aanbeveling om het Fonds Duurzaam Funderingsherstel uit te breiden, zodat het landelijk, maar ook voor meerdere schade- en kostenposten toepasbaar is. Eigenaren kunnen dan waar nodig hulp krijgen bij het herstellen van hun pand bij klimaatschade.
Normeren in plaats van beprijzen
Er ligt voor de overheid een belangrijke taak om normen te stellen over hoe we nieuwe en bestaande woningen in Nederland klimaatbestendig en energieneutraal kunnen maken. Een verduurzamingsplicht bij woningaankoop verhoogt de energierekening niet en zorgt ervoor dat de kosten hiervan beter worden gereflecteerd in de aanschafprijs.
